挥别“跑马圈地”，物业公司撤场求变

　　业内认为，这一调整趋势在未来2-3年内仍将持续。

　　一直以来，物业行业内都存在项目更替，物企每年都会有出现退出部分项目管理的情况，亦属于正常的市场轮动。但这一情况逐渐发生改变，近来越来越多上市物企开始主动“撤场”。

　　第三方咨询机构克而瑞物管表示，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，50家上市物企在管规模的整体增速较去年同期进一步下滑1.4个百分点，规模扩张正在全面转向。

　　业内认为，在行业告别“跑马圈地”时代后，上市物企通过主动撤场的方式，将资源重新聚焦在高利润、高潜力的项目上，推动战略调整。这也标志着物业行业正在告别依靠城市广覆盖的粗放增长时代，进入以集约化和专业化为特征的精细化运营新周期。

　　主动退场

　　“主动退出”堪称物企2025年财报的“年度词汇”。

　　“本集团持续优化业务结构及进行亏损项目治理，在平衡取舍规模与效益的利害关系下，约满/退盘项目为5560万平方米。”中海物业在2025年的业绩报告中披露。这一退盘规模较2024年增长了约25%。

　　同期，彩生活终止管理面积超6000万平方米；永升服务退场签约面积约为4200万平方米；融创服务累计撤场及已决策推进撤场中的项目共59个；远洋服务则因主动退出部分项目导致规模下降，在管面积别同比下降约3%……

　　这样的主动调整已不是个别企业的举措，而成为了行业常态。据克而瑞物管统计，2025年共50家上市物企披露了在管规模，其总在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%，这一增速较上年同期进一步下滑1.4个百分点。该机构认为，这反映了行业当前持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的趋势，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

　　事实上，部分物业企业的大幅度退盘动作则早在前两年就已开启。

　　据披露，2023年，绿城服务退出面积就达到了约3880万平方米，较上年同期大幅增长超175%；2024年的退出面积也在3600万平方米以上；尽管2025年未披露全年情况，但仅上半年的退出面积就已经达到1730万平方米，同比增长超5%。2024年，万物云全年退出53个住宅项目，世茂服务亦退出6090万平方米等。

　　不只是对在管项目的收缩，有的企业还对储备项目进行了调整，以预防未来风险。例如绿城服务在2025年主动退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备风险项目，使得其2025年的储备面积同比下降了超7%。

　　整体来看，克而瑞物管统计显示，在披露了合约面积的38家上市物企中，总合约面积同比仅增长1%，增速较去年同期下滑2个百分点。

　　多家物企管理层在谈到退出项目时，都将其形容为低效或低质，其核心衡量标准即是无法实现扭亏。

　　“低质量合同退出的核心判断标准为项目连续两年亏损且现金流为负，”融创服务管理层在2025年业绩会上坦言，同时评估亏损原因如客户降价、成本高、收费率低等，以及改善措施的有效性，“若无法达成减亏扭亏或现金流提升则坚决退出”。

　　碧桂园服务管理层也表示，曾在2025年初对部分亏损项目进行了现场资源配置评估，并制定一盘一策的扭亏方案和目标，借此扭转经营状况，“不会轻易放弃任何一个项目”，但若综合评估后发现，“通过各种办法难以扭转整个项目的经营基本面，就会选择主动退出”。

　　万物云也同样针对过往沉淀的亏损项目，成立专项治理小组，借鉴2025年弹性定价逻辑，与客户达成“质价相符”的共识，但“若经努力仍无法扭转亏损，将果断退出”。

　　在中指研究院物业事业部研究副总监彭雨看来，近年来物业企业主动退出项目，这一转变标志着物业管理行业从的粗放扩张阶段，逐步进入“质效优先”的高质量发展新周期。这并非简单的战略收缩，而是行业在多重压力下的理性回归与主动优化。

　　调整持续

　　2015年以来，受到上游房地产行业高速增长的影响，以及资本市场的助推作用，物业行业此前长期奉行“规模至上”的发展逻辑。这也为当前的行业调整埋下了伏笔，诱发了当前的转型“阵痛”。

　　克而瑞物管指出，在行业快速发展阶段，不少物业企业为抢占市场份额、扩大规模，承接了大量先天不足的项目，这些项目要么定价过低，要么配套不完善，要么开发商遗留问题突出，从一开始就处于亏损或微利状态。

　　有物企内部人士曾向记者透露，有滚动开发的项目中出现部分楼栋烂尾的情况，小区可能存在不通燃气水电、道路未完成修葺等遗留问题，入场后的可能要先垫钱维修，还可能面临业主不肯交物业费等情况。同时，过度开发导致的高空置率现象也在近两年成为影响物业费收缴的关键因素。

　　“在房地产市场繁荣、行业利润空间较大的时期，企业尚可通过其他优质项目的收益弥补这些‘问题项目’的亏损。”上述机构表示，在行业利润空间收缩的宏观下行周期中，这些项目的“先天不足”就暴露了出来。

　　这些项目面临的财务压力就成为当前物业公司主动退盘的直接推手。彭雨表示，2025年，物业百强企业平均物业费收缴率下滑至87.32%，部分低效项目收缴率下滑更为明显，伴随着项目的人工成本以及公共设施的运营维护成本居高不下，部分项目陷入亏损，因而物业企业主动选择退出这类项目。同时，退出低效项目有助于改善物业企业的经营效率。

　　克而瑞物管指出，物企当前并非简单的业务收缩，而是从“规模扩张”转向“专业深耕”，提升核心区域的经营密度与市场占有率。

　　具体来看，从空间上，企业不再追求覆盖广度，而是追求区域浓度，例如绿城服务自2021年起关闭第三方民企合作，覆盖城市也从高峰期的200多个城市，聚焦至当前56个核心城市深耕；永升服务的覆盖城市也从原先的120多个优化至70-80个主要城市。

　　在新拓项目的策略上也严控风险底线，确保项目盈利。例如融创服务就现阶段不追求外拓规模，“在获取新项目时会遵循公司整体的质量底线，包括对利润、毛利等基本数据的比较量化，对甲方回款及押款的评估等”。

　　在运营层面上则通过物理空间的高密度覆盖，摊薄管理成本，提升人效。克而瑞物管数据显示，2025年上市物企单城市在管面积提升至169万平米，同比提升约7%，密度效应已经开始显现，行业正稳步迈向高质量运营的新阶段。

　　彭雨认为，行业的这一调整趋势预计在未来2-3年内仍将持续。短期看，企业“瘦身提质”、聚焦高价值核心项目与区域的策略将继续深化。长期而言，行业竞争将从资源驱动转向能力驱动，最终形成以服务质量、技术应用和生态整合为核心的新格局。头部企业通过主动退出低效资产，旨在夯实财务基础，为未来的可持续增长和差异化竞争积蓄力量。